木造戸建て住宅の寿命は、一般的に約築30年と言われています。これは経年変化に伴う劣化や住宅設備の老朽化など、見た目や使い勝手の問題もありますが、基礎や躯体に傷みが生じたり、耐震性に問題が出たりということも含めての想定になります。そうなると、今後も住み慣れた土地で安心して暮らしたいと思うのであれば、考えなければならないのは「建て替え」もしくは「リフォーム」という選択。どちらが果たしてお得なのか、さまざまな視点から検証してみたいと思います。
建て替えに比べ一見お得に見えるリフォームだけど…
「建て替え」vs「リフォーム」。まずはコスト面から比較してみましょう。
基礎部分まで含めて、建物を一度すべて壊してから新しい住居を建てる「建て替え」と、使える部分は残して手直しをしていく「リフォーム」。
普通に考えれば、リフォームの方が建て替えよりも安く上がりそうなイメージを受けます。事実、多くの関連サイトでは、約30坪の土地を想定した場合、規模にもよりますがリフォームは約200万円から1,500万円、建て替えの場合は約1,300万円から4,000万円と費用の目安を算出していることが多いようです。
確かに建て替えの場合は、基礎や配管など、工事の規模がリフォームよりも大きくなりますので、部分的な改築・補修にとどまるリフォームよりも費用がかさむことは容易に予想ができます。加えて、古い家の解体費用や廃棄費用、建て替え中の仮住まい＋引っ越し費用、不動産取得税・固定資産税・都市計画税・登録免許税などの税金といった費用が加算されることも考えなければなりません。
しかしそれだけで「建て替えがリフォームよりもお金がかかる」と判断するのは少し早いかもしれません。
例えばリフォームでは、当初の見積もりが安かったとしても「壁を剥がしてみたら放置できない劣化が見つかり、大掛かりな補修が必要になった」とか「一か所をキレイにしたら他の部分も気になり出し、少しずつの工事が重なって単価が高くなった」など、想定外の金額が発生することもあります。
また、建物の劣化を根本から修繕しているわけではないので、問題が起こる都度対処するリフォームが、長い目で見れば建て替えよりも高くついたということにもなりかねません。
見積もりの金額だけで「高い」「安い」を判断するのではなく、長期的なビジョンをもって費用の比較検討すること。場合によっては、まず建物の健康診断を行ってから費用を算出し、建て替えorリフォームを判断する方が効率的かもしれません。
プランの自由度では、建て替えが圧倒的にトク！
次にコスト面以外での満足度で比較してみましょう。
工期が短い、規模によっては仮住まいをすることなく実施できるという「気軽さ」では、リフォームに軍配が上がります。またリフォームの場合は、構造体の状態が良い場合は、基礎や土台、柱・梁などそのまま使うことができます。その意味でも、実施のしやすさではリフォームの方が有利でしょう。
一方建て替えは、解体する→廃棄する→建築するという段取りを踏まなければならないため、どうしても工期はリフォームよりも長くかかり、その間確実に仮住まいを強いられることになります。引っ越しは２回行わなければならず、その手間も小さくはありません。加えて建て替えでは、行政への各種申請が必要になります。
しかし建て替えには、リフォームでは得られない利点もあります。
一番大きいのは、注文住宅のようなプランニングの自由度です。建て替えでは基礎や配管といった、リフォームでは手を加えることができない箇所も見直すことができます。それにより、以前の住宅の構造にとらわれない、自由な発想で住まいづくりを行うことができるのです。
リフォームでは、強度確保の観点から撤去できない壁や柱があったり、給排水管の位置の問題で水回りを動かせないなどの制約が生じます。しかし建て替えでは、今の好みや将来のビジョンに合わせて、お好みの空間をつくりあげることが可能です。施工を依頼する工事業者から「構造上、残念ながらできません」と言われることが少なければ、それだけストレスなく、楽しみながら住まいづくりができるということになります。
加えて見逃せないのが、建て替えでにより住まいの信頼度や居住性もアップするという点。耐震性や防火性など、災害に対する技術は昔よりも大幅に進歩しています。また気密性や断熱性など快適な生活を送るための性能も、今の住宅では格段に引き上げられています。確かにリフォームにより見た目は美しくなったとしても、その部分の満足までも得ることは難しいでしょう。
建て替えとリフォーム。どちらも一長一短があり、状況によって一概に比べることはできないかもしれませんが、このような広い視点で考えた場合、短絡的に「安いからリフォーム！」と決めるのではなく、これを機会に思い切った建て替えも合わせて検討するのがよいかもしれません。建築基準法や条例の改正で、建て替えができなくなった土地や、建て替えで今の家よりも小さくなってしまう場合もあります。まずは土地の規制や条例なども確認するようにしましょう。
